Súdwest-Fryslân

De Nederlandse Woonbond doet namens drie miljoen huurders een klemmend beroep op de Eerste Kamer om niet in te stemmen met de nieuwe huurwet. Vandaag start in de Eerste Kamer de behandeling van het wetsvoorstel 'Modernisering Huurbeleid 2007'. Deze wet is eerder met een nipte meerderheid van 72 tegen 63 stemmen door de Tweede Kamer aangenomen. De wet tast de rechtsbescherming van huurders aan en leidt tot een onaanvaardbare stijging van de huurlasten. Huurders met een laag of bescheiden middeninkomen dreigen door forse huurverhogingen in de knel te komen. Bovendien is de nieuwe huurwet zo ingewikkeld dat bijna niemand het nog snapt. Dat leidt tot grote onzekerheid bij huurders en zonder twijfel tot een sterke toename van het aantal juridische procedures over de hoogte van de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging en de WOZ-taxatie.

Onder de nieuwe huurwet wordt de WOZ-waarde van de woning gebruikt om een kwart van alle huurwoningen op termijn te liberaliseren, wat inhoudt dat de verhuurder er een markthuur voor mag vragen. Woningen met een WOZ-waarde boven een door de minister aangegeven grenswaarde, komen met ingang van 1 januari 2007 in een overgangsgebied terecht. Voor deze woningen geldt dan een hogere jaarlijkse huurverhoging en een hogere maximale huurprijs dan voor woningen die ‘gereguleerd’ blijven. Als in een bepaalde regio de afgesproken nieuwbouwproductie wordt gehaald, worden deze woningen bij leegkomst volledig geliberaliseerd. Dat houdt in dat er geen wettelijk maximum meer geldt voor de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging.

Verhuurders krijgen de komende jaren veel meer ruimte voor extra huurverhogingen dan de afgelopen jaren het geval is geweest. Dat geldt niet alleen voor de woningen in het overgangsgebied, maar voor alle huurwoningen. Daardoor krijgen huurders de komende jaren te maken met sterk stijgende huurlasten, ook al omdat de inkomensontwikkeling van huurders ver achterblijft bij de huurstijging. De huur legt daardoor een steeds groter beslag op het inkomen.

Voor huurders in het overgangsgebied die geen aanspraak maken op huurtoeslag stijgt het deel van het netto-inkomen dat aan de huur moet worden besteed. Volgens cijfers van VROM stijgt dat tot gemiddeld meer dan 35 procent eind 2009. Ook de huurders in het gereguleerde gebied krijgen te maken met steeds hogere huurlasten. Degenen onder hen die geen beroep kunnen doen op huurtoeslag zijn binnenkort gemiddeld bijna 30 procent van het netto-inkomen kwijt aan de huur.

De Woonbond ziet als principieel bezwaar dat de taxatiewaarden uit 2003, die in 2005 door gemeenten zijn verzonden, bepalend zijn voor de rechtspositie van huurders. De WOZ-waarde bepaalt immers welke huurprijs en huurverhoging voor de woning kunnen worden gevraagd. Daar hangt voor huurders dus heel veel van af. Honderdduizenden huurders kunnen echter geen bezwaar meer maken tegen de WOZ-waarde van 2005. Alleen als de WOZ-waarde van 2005 niet meer dan vijf procent afwijkt van de door de minister vastgestelde grenswaarde, krijgt de huurder nog de mogelijkheid alsnog bezwaar aan te tekenen. Een meer praktisch bezwaar is dat het jarenlang kan duren voor er duidelijkheid is over de WOZ-waarde van een woning als de huurder wel bezwaar maakt. Al die tijd weet de huurder niet welke rechten hij heeft, ten aanzien van de huur, de huurverhoging en de huurtoeslag.

Het WOZ-waardecriterium in de nieuwe huurwet is naar de mening van de Woonbond ook schadelijk voor de volkshuisvesting, omdat het ruimtelijke segregatie in de hand werkt. Woningen op een aantrekkelijke locatie en nieuwbouwwoningen hebben over het algemeen een hogere WOZ-waarde, waardoor ze in het overgangsgebied terechtkomen en op termijn geliberaliseerd worden. Hetzelfde geldt voor woningen die worden gerenoveerd. Huurders met een laag of bescheiden middeninkomen zijn dan volledig aangewezen op niet-verbeterde huurwoningen in minder aantrekkelijke wijken en buurten. Randgemeenten met veel nieuwbouw hebben ook veel geliberaliseerde huurwoningen. En in de centra van de grote steden wonen in de naaste toekomst alleen nog maar de huishoudens met een hoger inkomen.

Een ander probleem van woningen in het overgangsgebied is, dat de huurder er in het algemeen geen aanspraak meer kan maken op huurtoeslag. Dat kan alleen nog maar als de betreffende huurder voor die woning in 2006 feitelijk huurtoeslag heeft ontvangen. Zo niet, dan kan de huurder bij inkomensdaling door pensionering, werkeloosheid of verlies van een partner geen beroep meer doen op huurtoeslag. Verliest een huurder in het overgangsgebied bijvoorbeeld zijn recht op huurtoeslag, omdat het inkomen vanwege een tijdelijke baan te hoog wordt, dan kan hij die huurtoeslag niet meer opnieuw aanvragen als de tijdelijke baan ophoudt. Dit creëert een enorme armoedeval, want zo’n huurder bedenkt zich natuurlijk drie keer voor hij een tijdelijke baan accepteert.

Veel huurders worden straks dus gedwongen te verhuizen naar een goedkopere (betaalbare) woning. Een eerste probleem daarbij is dat die er niet zijn (en ook niet worden gebouwd). Een tweede probleem is dat verhuizen veel geld kost en dat heeft men nu juist niet. De Woonbond zal huurders alleen al daarom adviseren zo snel mogelijk huurtoeslag aan te vragen over het jaar 2006, om in elk geval het recht op huurtoeslag voor de toekomst veilig te stellen. Deze aanvragen kunnen worden ingediend tot 1 april 2007. Voor huurders die huurtoeslag ontvangen geldt altijd een maximale huurprijs en voor hen is de jaarlijkse huurverhoging lager dan die voor de andere huurders in het overgangsgebied.

V062131.PR Amsterdam,
7 november 2006